하자보수청구(민법, 공동주택관리법)

요약

최근 아파트나 상가건물 등에 관하여 입주 이후에 얼마 지나지 않아서 누수와 같은 하자가 발생해 임차인이 임대인에게 수리 요청을 한다거나 하자담보책임을 묻는 경우들이 빈번하게 발생하고 있습니다. 보통 신축 아파트 같은 경우 완공이 된 후에 입주민들이 들어와 살면서 나타나게 되는 하자에 대해서 시공사가 책임을 져야 합니다. 

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또한 하자담보책임을 이행하고 보수공사와 피해에 따른 손해배상까지 보상해야합니다.
그렇지만 매도인으로부터 매수한 후에 누수 같은 하자가 발생하였을 경우 이에 대한 책임이 과연 누구에게 있는지는 해당 사안에 따라 달라질 수가 있습니다.

특히나, 지어진 지 오래된 구축 아파트 같은 경우 누수나 하자가 발생한 경우 과연 현재 아파트를 소유하고 있는 소유자가 해당 수리비를 다 부담해야 되는 것인지 또는 관리실에 요청해 수리를 받을 수 있는지, 아니면 소송을 통해서 받아야 되는지 고민이 될 수가 있습니다. 

공공정보맨

공동주택관리법

공동주택관리법에서 규정하고 있는 아파트 하자보수 청구는 정해져 있는 기간이 따로 있습니다. 
법률상 권리 행사에 대해 그 행사 기간을 규정해놓고 있습니다. 
이런 기간은 소멸시효와 제척기간으로 나눠볼 수 있는데 이는 약간의 차이가 있긴 하지만 해당 기간 내에 원리 행사를 하지 않게 되면 그 권리에 대해 소멸한다는 점은 같습니다. 아파트와 같은 공동주택 하자 보수 청구권 또한 일종의 권리입니다. 
때문에 행사기근을 공동주택관리법 혹은 집합건물법으로 규정하고 있습니다. 세부 내용은 첫 번째로 내력 구조부의 주력 구조부에 대한 하자 10년, 방수 및 지붕 공사 5년, 단열 및 전력 설비공사 3년, 미장, 도장, 타일과 같은 마감 공사 2년으로 공동주택관리법에서 규정하고 있습니다.

아파트 하자 부분에서 가장 흔하게 발견이 되는 것이 바로 마감 부분입니다. 
미장과 도장, 타일의 하자는 2년 기간밖에 되지 않는데 2년이면 꽤 긴 시간이 아닌가라고 생각할 수 있겠지만 살다 보면 하자를 발견하는 것이 늦어질 수가 있고 발견 이후에 하자보수청구를 준비하게 된다면 많은 기간이 소요가 되는 만큼 결코 2년이 긴 기간이라고 볼 수는 없습니다. 

그렇다면 집을 매도한 이후에 발생한 하자에 대해서는 어떻게 할까요? 

민법 제580조, 제582조

민법 제580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 아파트, 빌라, 단독주택 등 부동산 매매에 있어 매매 대상에 하자가 있음에도 불구하고 매수인이 이를 알지 못했다든지, 하자로 인해 매수인이 매수한 목적 달성을 할 수가 없는 경우에는 매도인에게 손해배상청구를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

하지만 매도인에게 하자보수 책임을 묻기 위해서는 매수인이 하자 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사를 하여야만 합니다.  그렇지만 그렇다고 하여 부동산 매매 이후에 약 6개월 간 발생한 모든 하자에 대해서 매도인에게 하자 보수 책임에 대해서 물을 순 없습니다.

If, 하자사실을 알고도 매매를 진행하였다면?

매수인이 매매 당시 하자 사실을 알았다든지 매수인의 과실로 인해서 발생한 하자는 매도인에게 하자담보책임이 없다고 판시하고 있습니다. 간혹 주택 균열과 같은 것이 엤어 매도인이 집을 내놓을 당시 해당 사실에 대해 중개인이 사전에 공지를 하였고, 매수인이 이러한 사실을 알고 있으면서도 계약 체결을 하였다면 매도인에게는 균열 하자에 대한 손해배상 책임에 대해서 물을 수가 없습니다.

무엇보다도 매매계약을 체결하기 이전에 매수인이 집을 보러 왔을 당시 누수나 균열이 현저하게 눈의 띄어서 충분히 매수인이 해당 하자에 대해 알 수가 있던 사정이었는데도 뒤늦게 매수인이 하자에 대한 책임 묻는다면 적극적으로 반박을 하여 책임이 없단 것을 증명할 수가 있습니다.
마지막으로 갑작스레 발생된 하자를 매도 전에 이미 존재하고 있었던 하자라고 주장하는 것 역시도 매도인에게 담보책임을 묻기가 어렵단 사실을 유념하시기 바랍니다. 

청구할 권리

아파트 목적물에 하자가 생겼을 경우 아파트 매수인은 하자보수청구권, 계약해제권, 손해배상청구권을 청구할 수 있습니다. 

집합건물법의 하자담보책임은 민법 도급계약의 담보책임에 관한 규정을 준용하고 있으므로 하자보수청구권과 손해배상청구권을 선택적으로 행사할 수 있습니다. 그러나 실생활에서는 하자보수청구가 우선시 되어 분양자나 시공자에게 하자보수청구를 우선적으로 행사하고, 하자보수를 기대하기 어렵거나 하자보수를 거절하는 경우에만 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 인정하고 있습니다.(하자보수우선의 원칙)

아파트 하자에서 계약해제권은 하자가 너무 심각하여 목적물을 주거용으로 사용하기 힘들 정도가 아닌 이상 분양계약은 해제하기 어려운 경우가 대부분입니다.

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공동주택관리법 시행령 제36조 제1항

1. 내력구조부별 하자에 대한 담보책임기간은 10년
 * 건물의 주요 구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 및 주계단의 하자, 지반공사의 하자
2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간은 2년, 3년, 5년

1. 마감공사	미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 석공사(건물내부), 옥내가구, 주방기구, 가전제품	2년
2. 옥외급수·위생 관련 공사	공동구공사, 저수조(물탱크 공사), 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련	3년
3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사	열원기기설비, 공기조화기기설비, 닥트설비, 배관설비, 보온, 자동제어설비, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비	3년
4. 급·배수 및 위생설비 공사	급수설비, 온수공급설비, 배수·통기설비, 위생기구, 철 및 보온, 특수설비	3년
5. 가스설비공사	가스설비, 가스저장시설	3년
6. 목공사	구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사	3년
7. 창호공사	창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사	3년
8. 조경공사	식재공사, 조경시설묾공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사	3년
9. 전기 및 전력설비공사	배관·배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수·변전설비, 수·배전공사, 전기기기, 발전설비, 승강기설비, 인양기설비, 조명설비	3년
10. 신재생 에너지 설비 공사	태양열설비, 태양광설비, 지열설비, 풍력설비	3년
11. 정보통신공사	통신·신호설비, TV공청설비, 감시제어설비, 가정자동화설비, 정보통신설비	3년
12. 지능형 홈네트워크 설비공사	홈네트워크망, 홈네트워크기기, 단지공용시스템	3년
13. 소방시설공사	소화설비, 제연설비, 방재설비, 자동화재탐지설비	3년
14. 단열공사	벽체, 천장 및 바닥의 단열	3년
15. 잡공사	옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등), 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사	3년
16. 대지조성	토, 석축, 옹벽(토목), 배수, 포장	5년
17. 철근콘트리트 공사	일반철근콘크리트, 특수콘크리트, 프리캐스트콘크리트, 옹벽(건축), 콘크리트	5년
18. 철골공사	일반철골, 철골부대, 경량철골	5년
19. 조적공사	일반벽돌, 점토벽돌, 블록, 석(건물외부)	5년
20. 지붕공사	지붕, 홈통 및 우수관	5년
21. 방수공사	방수공사	5년

공동주택담보법 시행령 별표에 따라 공사별로 정해진 담보책임기간 내에 하자보수청구권을 행사하지 않으면 구제받을 수가 없게 됩니다.

공동주택관리법 제36조 제3항

아파트 하자담보책임의 기산일은 전유 부분과 공용 부분이 각각 다르게 기산 됩니다
전유 부분 : 입주자(공공임대의 임차인)에게 인도한 날
공용 부분 : 주택법상 사용검사일(임시 사용승인일, 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일), 공동주택의 사용승인일